Você conhece as implicações de um contrato de compra e venda imobiliário?

Você conhece as implicações de um contrato de compra e venda imobiliário? Além de algumas das dicas e diligências prévias abordadas no post do último domingo (https://tladvogados.adv.br/pensando-em-adquirir-um-imovel/), existem alguns aspectos importantes do contrato imobiliário cujas implicações devem ser consideradas. 

Antes de mais nada, é importante não perder de vista que a aquisição da propriedade não se dá pela celebração de mero contrato particular entre as partes. O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imóvel só se transmite a partir do registro do título no cartório de registro de imóveis. 

Isto é, para efetivamente haver a transmissão da propriedade é necessário a lavratura de escritura pública de compra e venda no tabelionato de notas. Ou seja, a escritura pública (que é lavrada no cartório de notas) é o título que deverá ser registrado no cartório de registro de imóveis. 

Lavrada e assinada a escritura pública, ela deverá ser levada a registro na certidão imobiliária do respectivo bem, transferindo-lhe a propriedade. A essa altura, você pode estar se perguntando a que se presta o contrato particular de compra e venda de imóvel. Àquele firmado entre comprador e vendedor sem qualquer formalidade cartorária. 

Pois bem. O contrato particular de compra e venda de imóvel gera aos pactuantes a obrigação de transferir a propriedade. Isto é, por meio do aludido contrato, as partes se obrigam a lavrar a escritura de compra e venda uma em favor da outra. Logo, a escritura é o título que efetivamente transmite e o contrato de compra e venda e o instrumento que gera a obrigação das partes de escriturar (lavrar o título de compra e venda). Ou seja, o contrato particular de compra e venda não transmite a propriedade dos imóveis. 

Há, portanto, uma exceção. Nos casos de compra e venda de imóvel cujo valor é inferior a 30 salários mínimos, através da inteligência do Art. 108 do código civil, é dispensada a necessidade de escritura pública. Atenção: de acordo com a orientação jurisprudencial do STJ, o valor de 30 salários mínimos de que trata o artigo citado não é o valor entabulado pelas partes, mas sim o valor venal do imóvel aferido pela Administração Pública para fins de tributação. Nesse caso, portanto, inexiste a necessidade de lavratura de escritura pública. 

O fato da propriedade ser transferida apenas por intermédio da escritura pública eleva a necessidade das diligências prévias acerca do imóvel e de seus proprietários antes de celebrar o contrato particular de compra e venda. Isso porque é necessário que o contrato que obriga a escrituração seja celebrado por todos os proprietários, considerando a exigência de anuências em caso de cônjuge ou heranças, eis que são os efetivos proprietários que possuem a legitimidade de outorga de escritura pública de compra e venda. 

Caso subsista dúvida acerca da celebração do contrato de compra e venda imobiliário ou da lavratura e registro da escritura pública, recomenda-se que seja contactado advogado de confiança antes da efetivação do negócio. 

#advogado #direito #escritoriodeadvocacia #advocacia #direitoimobiliario #imobiliario #aquisicaodeimovel #dicas #compradeimovel #terreno #apartamendo #diligenciaimobiliaria 

Antes de qualquer coisa, é importante mencionar que existem cuidados a serem tomados com relação ao imóvel propriamente dito e outras atenções que se devem direcionar aos seus proprietários. 

Também há de se destacar a distinção entre posse e propriedade imobiliária. Isto é, se aquela propriedade existe efetivamente registrada como tal ou se está-se diante de um imóvel de posse. 

Eis o primeiro cuidado a se tomar na referida aquisição. Caso se esteja diante de um imóvel de posse, por não existir registro público, a dificuldade de rastrear fraudes é bem maior. Logo, deve-se comprar imóveis de posse somente após uma aprofundada análise jurídica. A insegurança sobre os imóveis de posse é o que faz com que, geralmente, possuam menor valor de mercado do que os imóveis com registro de propriedade. 

Com relação à aquisição de propriedade de imóveis registrados, é de suma importância, retirar cópia do inteiro teor da certidão de matrícula do referido imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca em que ele encontra-se localizado. Para aqueles que estão localizados em Santa Catarina, é possível extrair a referida certidão a partir do site: https://central.centralrisc.com.br/auth/login

Após a análise da certidão (onde se verifica averbações de eventuais ônus gravadas sobre aquela propriedade, bem como seus proprietários), é importante retirar certidão negativa de IPTU junto ao município de localização, uma vez que o IPTU acompanha o imóvel e é desagradável adquirir um terreno que venha com dívidas para o comprador quitar. Tratando-se de apartamento, casa, ou outra edificação, é necessário verificar a existência de habite-se junto ao município, a fim de não adquirir imóvel irregular.

Também é importante realizar vistoria da propriedade in loco para verificar eventuais ônus ambientais/urbanísticos que limitem o potencial construtivo daquela propriedade ou lhe retirem considerável valor, como por exemplo: a proximidade com rios, nascentes de água, presença de vegetação nativa cujo corte implique em licenciamento, entre outras situações. 

Além dessas questões, é importante verificar se existem ônus sobre os proprietários, verificar se estes são casados e a eventual necessidade de outorga dos cônjuges na venda da propriedade. Em análises mais críticas também é possível observar se existem, em trâmite, execuções judiciais contra os proprietários, a fim de se evitar celeuma judicial contra os proprietários e seus credores. 

Além dessas cautelas, as quais, dependendo do nível crítico da análise, podem ser adotadas ou não, também existem uma série de diligências não citadas que podem blindar a compra de um imóvel para que não existam problemas futuros. Havendo possível dúvida ou necessidade de viabilidade apurada, recomenda-se que seja contactado advogado de confiança.